Haustürgeschäft, kreditfinanzierter Immobilienerwerb, Widerrufsrecht

Die Mitgliedstaaten müssen dafür Sorge tragen, dass ein Kreditinstitut, das einen Verbraucher nicht über sein Recht belehrt hat, den zur Finanzierung eines Immobilienerwerbs dienenden Darlehensvertrag zu widerrufen, die Risiken trägt, die mit der in einer Haustürsituation zustande gekommenen Kapitalanlage verbunden sind.

EuGH, Urteil vom 25.10.2005, Rs. C-229/04 - Crailsheimer Volksbank eG

SACHVERHALT

Eine Bauträgerfirma ließ Anfang der neunziger Jahre in der Nähe von Stuttgart einen Komplex von Appartements errichten, die insbesondere an Geschäftsreisende vermietet werden sollten. Der Appartement-Komplex sollte von einer als Pächterin handelnden Betreiberfirma als Hotel betrieben werden. Die Appartements wurden in Form von Wohnungseigentum an Privatpersonen als steuerlich vorteilhafte Kapitalanlage veräußert. Hierzu bediente sich der Bauträger einer von ihm beherrschten Vertriebsfirma, die u.a. einen „Fahrplan“ der einzelnen zur Verwirklichung des Erwerbsgeschäfts und seiner Finanzierung notwendigen Schritte konzipierte. Diese Vertriebsfirma schaltete wiederum selbständige Anlagevermittler ein, darunter den Vermittler W. (im Folgenden: Vermittler), der die Erwerbsgeschäfte vermittelte, die Gegenstand der Ausgangsverfahren sind. Die Finanzierung des Kaufes der Appartements vollzog sich in der Mehrzahl der Fälle so, dass ein erstrangig gesicherter Teilbetrag von einer anderen Bank (der DSL-Bank) und der zweitrangig gesicherte Restbetrag von der Volksbank finanziert wurde, die bereits die Errichtung des Objekts durch den Bauträger finanziert hatte. In den drei Ausgangsverfahren ging der Vermittler so vor, dass er ein oder mehrere Gespräche in der Privatwohnung der Darlehensnehmer führte, um ihnen „Berechnungsbeispiele“ vorzulegen und die zur Beantragung der Finanzierung erforderlichen persönlichen Angaben und Bonitätsunterlagen zu sammeln. Einige Wochen später erschien der Vermittler erneut und legte die in der Zwischenzeit von der Volksbank ausgefertigten Darlehensverträge zur Unterschrift vor. Parallel dazu wurden die jeweiligen Immobilienkaufverträge oder eine zum Abschluss eines derartigen Vertrages ermächtigende Vollmacht notariell beurkundet. Im Februar 1993 wurde das Gebäude fertig gestellt. Fünf Monate später stellte die Betreiberfirma die Pachtzahlungen ein, und Anfang 1994 wurde sie insolvent. Bis Ende 1993 zahlte die Bauträgerfirma den vorgesehenen Pachtzins; 1995 ging sie in Konkurs. Die geplante Auslastung wurde nie erreicht. Die anschließend mit der Anlage erzielten Einnahmen waren unzureichend. Die Wohnungseinheiten waren aufgrund von Beschränkungen in der Teilungserklärung praktisch nicht gesondert verwertbar, da eine Eigennutzung oder Einzelvermietung ausgeschlossen war. Auch die Darlehensnehmer stellten ihre Zahlungen an die Volksbank ein. Nach der Kündigung der Darlehensverträge durch die Darlehensnehmer klagte die Volksbank auf Begleichung ihrer Forderungen nebst Verzugszinsen. Der Klage der Volksbank gegen Herrn C. gab das LG Bremen durch Urteil vom 4.12.2001 statt. Mit Urteil vom 16.1.2003 hob das OLG das Urteil des LG auf und wies die Klage ab. Auf die von der Volksbank eingelegte Revision hob der BGH das Urteil des OLG mit Urteil vom 27.1.2004 auf und verwies den Rechtsstreit zur erneuten Entscheidung an dieses Gericht zurück. Der Klage der Volksbank gegen Herrn S. und Frau S.-L. gab das LG Bremen mit Urteil vom 27.11.2001 statt. Im Rahmen der Berufung wurde der Rechtsstreit mit Rücksicht auf das Revisionsverfahren in der Rechtssache C. vom OLG Bremen ausgesetzt. Die Klage der Volksbank auf Rückforderung des Darlehens von Herrn N. wies das LG Bremen ab. Die Volksbank legte dagegen beim OLG Bremen Berufung ein.

AUS DEN GRÜNDEN

34 Das OLG Bremen führt zunächst aus, dass seit dem Erlass des Urteils Heininger in Deutschland eine Kontroverse zwischen dem XI. Senat des BGH und einer Reihe von Instanzgerichten über die Rechtsfolgen dieses Urteils bestehe.

35 Schon die Voraussetzungen des Widerrufsrechts nach § 1 HWiG seien streitig. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH komme es für das Widerrufsrecht nicht allein auf das Vorliegen einer Haustürsituation, sondern auf deren Zurechenbarkeit an. Diese Rechtsprechung knüpfe an die amtliche Begründung zum HWiG an, in der zur Auslegung des § 1 HWiG auf die Rechtsgrundsätze zur arglistigen Täuschung in § 123 Abs. 2 BGB verwiesen werde; danach seien Täuschungshandlungen eines Dritten einem Vertragspartner nur zuzurechnen, wenn dieser die Handlungen des Dritten gekannt habe oder hätte kennen müssen. Nach Ansicht des BGH solle derjenige, der in einer Haustürsituation überrumpelt und zur Zustimmung zu einem Vertrag veranlasst worden sei, nicht besser gestellt werden als ein arglistig Getäuschter. Das OLG ist dagegen der Auffassung, dass die Richtlinie 85/577 keinen Ansatzpunkt für eine derartige Beschränkung des Widerrufsrechts biete, da sie lediglich an die Haustürsituation anknüpfe. Die erste Vorlagefrage betrifft daher die Voraussetzungen, unter denen eine Haustürsituation dem Kreditgeber zuzurechnen ist.

36 Das OLG wirft außerdem die Frage auf, ob ein Widerruf in einer Haustürsituation zwingend eine Rückzahlungspflicht zur Folge hat. Seine zweite, dritte und vierte Frage beziehen sich daher auf die Rechtsfolgen des Widerrufs.

37 Hierzu führt es aus, der BGH gehe davon aus, dass der Darlehensnehmer in Fällen wie denen der Ausgangsverfahren die Darlehensvaluta auch dann an das Kreditinstitut zurückzahlen müsse, wenn sie unmittelbar an einen Dritten, hier an den Bauträger, ausgezahlt worden sei. Der Bundesgerichtshof lege § 3 Abs. 1 Nr. 1 HWiG dahin aus, dass der Darlehensnehmer die Darlehensvaluta nach dem Widerruf des Darlehens nicht in den vertraglich vorgesehenen Raten, sondern sofort und in einer Summe zurückzuzahlen habe.

38 Das OLG nimmt auf das Vorabentscheidungsersuchen des LG Bochum in der Rechtssache C-350/03 (Schulte, Urteil vom heutigen Tag) Bezug, in dem der Gerichtshof ebenfalls nach den Rechtsfolgen des Widerrufs eines in einer Haustürsituation geschlossenen Realkreditvertrags gefragt wird.

39 In Bezug auf seine zweite Frage, die wie die dritte Frage des LG Bochum in der genannten Rechtssache die Rückzahlungspflicht betrifft, führt das vorlegende Gericht aus, damit die praktische Wirksamkeit der Richtlinie und insbesondere ihres Art. 5 Abs. 2 gewahrt bleibe, dürfe der Darlehensnehmer nicht zur Rückzahlung der Darlehensvaluta verpflichtet sein, wenn er in einer Haustürsituation nicht nur zum Abschluss des Darlehensvertrags, sondern zugleich in irreversibler Weise dazu bewogen worden sei, der Auszahlung der Darlehensvaluta an einen Dritten zuzustimmen und auf sein eigenes Verfügungsrecht zu verzichten. Aus dieser Anweisung des überrumpelten Verbrauchers könne sich keine Rückzahlungspflicht ergeben. Zur dritten und zur vierten Vorlagefrage führt das OLG aus, dass sie der vierten Frage des LG Bochum in der Rechtssache Schulte entsprächen.

40 Unter diesen Umständen hat das OLG Bremen das Verfahren ausgesetzt und dem Gerichtshof folgende Fragen zur Vorabentscheidung vorgelegt:

1. Ist es mit Art. 1 Abs. 1 der Richtlinie 85/577/EWG vereinbar, die Rechte des Verbrauchers, insbesondere sein Widerrufsrecht, nicht nur vom Vorliegen einer Haustürsituation nach Art. 1 Abs. 1 der Richtlinie abhängig zu machen, sondern auch von zusätzlichen Zurechnungskriterien wie der vom Gewerbetreibenden bewusst herbeigeführten Einschaltung eines Dritten in den Vertragsabschluss oder von einer Fahrlässigkeit des Gewerbetreibenden hinsichtlich des Handelns des Dritten beim Vertrieb mittels Haustürgeschäft?

2. Ist es mit Art. 5 Abs. 2 der Richtlinie 85/577 vereinbar, dass ein Immobiliardarlehensnehmer, der nicht nur den Darlehensvertrag in einer Haustürsituation geschlossen, sondern zugleich auch die Auszahlung der Valuta auf ein praktisch nicht mehr seiner Disposition unterliegendes Konto in der Haustürsituation veranlasst hat, die Valuta im Fall des Widerrufs an den Darlehensgeber zurückzahlen muss?

3. Ist es mit Art. 5 Abs. 2 der Richtlinie 85/577 vereinbar, dass der Immobiliardarlehensnehmer, falls er nach dem Widerruf zur Rückzahlung der Valuta verpflichtet ist, diese nicht zu den im Vertrag vorgesehenen Ratenterminen, sondern sofort in einer Summe zurückzahlen muss?

4. Ist es mit Art. 5 Abs. 2 der Richtlinie 85/577 vereinbar, dass der Immobiliardarlehensnehmer, falls er auch im Fall des Widerrufs zur Rückzahlung der Valuta verpflichtet ist, das Darlehen marktüblich zu verzinsen hat?

Zur ersten Frage

41 Mit dieser Frage möchte das vorlegende Gericht im Wesentlichen wissen, ob die Art. 1 und 2 der Richtlinie dahin auszulegen sind, dass die Anwendung der Richtlinie, wenn ein Dritter im Namen oder für Rechnung eines Gewerbetreibenden in die Aushandlung oder den Abschluss eines Vertrages eingeschaltet wird, nicht nur davon abhängig gemacht werden kann, dass der Vertrag in einer Haustürsituation im Sinne von Art. 1 der Richtlinie geschlossen wurde, sondern auch davon, dass der Gewerbetreibende wusste oder hätte wissen müssen, dass der Vertrag in einer solchen Situation geschlossen wurde.

42 Hierzu genügt die Feststellung, dass der Wortlaut der Richtlinie für eine solche zusätzliche Voraussetzung keine Grundlage bietet. Nach ihrem Art. 1 gilt sie für Verträge, die zwischen einem Gewerbetreibenden und einem Verbraucher in einer Haustürsituation geschlossen werden, und nach Art. 2 fallen unter den Begriff „Gewerbetreibender“ im Sinne der Richtlinie auch Personen, die im Namen und für Rechnung eines Gewerbetreibenden handeln.

43 Im Übrigen würde eine solche zusätzliche Voraussetzung der Zielsetzung der Richtlinie zuwiderlaufen, die darin besteht, den Verbraucher vor dem mit dem Haustürgeschäft verbundenen Überraschungsmoment zu schützen.

44 Diese Auslegung wird durch Rn. 43 des Urteils vom 22.4.1999 in der Rs. C-423/97 (Travel Vac, Slg. 1999, I-2195) bestätigt, wonach das Widerrufsrecht dem Verbraucher schon dann zusteht, wenn der objektive Tatbestand des Art. 1 der Richtlinie erfüllt ist, ohne dass nachgewiesen zu werden braucht, dass er vom Gewerbetreibenden beeinflusst oder manipuliert worden ist.

45 Auf die erste Frage ist daher zu antworten, dass die Art. 1 und 2 der Richtlinie dahin auszulegen sind, dass die Anwendung der Richtlinie, wenn ein Dritter im Namen oder für Rechnung eines Gewerbetreibenden in die Aushandlung oder den Abschluss eines Vertrages eingeschaltet wird, nicht davon abhängig gemacht werden kann, dass der Gewerbetreibende wusste oder hätte wissen müssen, dass der Vertrag in einer Haustürsituation im Sinne von Art. 1 der Richtlinie geschlossen wurde.

Zur zweiten, dritten und vierten Frage

46 Mit diesen Fragen möchte das vorlegende Gericht im Wesentlichen wissen, ob es mit der Richtlinie und insbesondere ihrem Art. 5 Abs. 2 vereinbar ist, dass ein Immobiliardarlehensnehmer, der nicht nur den Darlehensvertrag in einer Haustürsituation geschlossen, sondern zugleich auch die Auszahlung der Valuta auf ein praktisch nicht mehr seiner Disposition unterliegendes Konto in der Haustürsituation veranlasst hat, die Valuta im Fall des Widerrufs an den Darlehensgeber zurückzahlen muss, und, wenn ja, ob es mit der Richtlinie vereinbar ist, dass der Darlehensnehmer das Darlehen nicht zu den im Vertrag vorgesehenen Ratenterminen, sondern sofort in einer Summe nebst marktüblichen Zinsen zurückzahlen muss.

47 Übereinstimmend mit der Volksbank, den Darlehensnehmern, der deutschen und der französischen Regierung sowie der Kommission ist festzustellen, dass – wie auch das vorlegende Gericht bestätigt hat – die zweite, die dritte und die vierte Frage im Wesentlichen der dritten und der vierten Frage in der Rechtssache entsprechen, die zum Urteil Schulte geführt hat.

48 In Beantwortung dieser Fragen hat der Gerichtshof in diesem Urteil entschieden, dass die Richtlinie, insbesondere ihr Art. 5 Abs. 2, es nicht verbietet, dass – ein Verbraucher, der von seinem Widerrufsrecht nach der Richtlinie Gebrauch gemacht hat, die Darlehensvaluta an den Darlehensgeber zurückzahlen muss, obwohl das Darlehen nach dem für die Kapitalanlage entwickelten Konzept ausschließlich zur Finanzierung des Erwerbs der Immobilie dient und unmittelbar an deren Verkäufer ausbezahlt wird; – die sofortige Rückzahlung der Darlehensvaluta verlangt wird; – nationale Rechtsvorschriften vorsehen, dass der Verbraucher im Fall des Widerrufs eines Realkreditvertrags nicht nur die aufgrund dieses Vertrages erhaltenen Beträge zurückzahlen, sondern dem Darlehensgeber auch noch die marktüblichen Zinsen zahlen muss. In einem Fall, in dem der Verbraucher, wenn das Kreditinstitut seiner Verpflichtung, ihn über sein Widerrufsrecht zu belehren, nachgekommen wäre, es hätte vermeiden können, sich den Risiken auszusetzen, die mit Kapitalanlagen der im Ausgangsverfahren in Rede stehenden Art verbunden sind, verpflichtet Art. 4 der Richtlinie jedoch die Mitgliedstaaten, dafür zu sorgen, dass ihre Rechtsvorschriften die Verbraucher schützen, die es nicht vermeiden konnten, sich solchen Risiken auszusetzen, indem sie Maßnahmen treffen, die verhindern, dass die Verbraucher die Folgen der Verwirklichung dieser Risiken tragen.

49 Folglich ist auf die vorgelegten Fragen ebenso wie im Urteil Schulte zu antworten, dass die Richtlinie, insbesondere ihr Art. 5 Abs. 2, es nicht verbietet, dass – ein Verbraucher, der von seinem Widerrufsrecht nach der Richtlinie Gebrauch gemacht hat, die Darlehensvaluta an den Darlehensgeber zurückzahlen muss, obwohl das Darlehen nach dem für die Kapitalanlage entwickelten Konzept ausschließlich zur Finanzierung des Erwerbs der Immobilie dient und unmittelbar an deren Verkäufer ausbezahlt wird; – die sofortige Rückzahlung der Darlehensvaluta verlangt wird; – nationale Rechtsvorschriften vorsehen, dass der Verbraucher im Fall des Widerrufs eines Realkreditvertrags nicht nur die aufgrund dieses Vertrages erhaltenen Beträge zurückzahlen, sondern dem Darlehensgeber auch noch die marktüblichen Zinsen zahlen muss. In einem Fall, in dem der Verbraucher, wenn das Kreditinstitut seiner Verpflichtung, ihn über sein Widerrufsrecht zu belehren, nachgekommen wäre, es hätte vermeiden können, sich den Risiken auszusetzen, die mit Kapitalanlagen der in den Ausgangsverfahren in Rede stehenden Art verbunden sind, verpflichtet Art. 4 der Richtlinie jedoch die Mitgliedstaaten, dafür zu sorgen, dass ihre Rechtsvorschriften die Verbraucher schützen, die es nicht vermeiden konnten, sich solchen Risiken auszusetzen, indem sie Maßnahmen treffen, die verhindern, dass die Verbraucher die Folgen der Verwirklichung dieser Risiken tragen. (...).

Aus diesen Gründen hat der Gerichtshof für Recht erkannt:

1. Die Art. 1 und 2 der Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen sind dahin auszulegen, dass die Anwendung der Richtlinie, wenn ein Dritter im Namen oder für Rechnung eines Gewerbetreibenden in die Aushandlung oder den Abschluss eines Vertrages eingeschaltet wird, nicht davon abhängig gemacht werden kann, dass der Gewerbetreibende wusste oder hätte wissen müssen, dass der Vertrag in einer Haustürsituation im Sinne von Art. 1 der Richtlinie geschlossen wurde.

2. Die Richtlinie 85/577, insbesondere ihr Art. 5 Abs. 2, verbietet es nicht, dass – ein Verbraucher, der von seinem Widerrufsrecht nach der Richtlinie Gebrauch gemacht hat, die Darlehensvaluta an den Darlehensgeber zurückzahlen muss, obwohl das Darlehen nach dem für die Kapitalanlage entwickelten Konzept ausschließlich zur Finanzierung des Erwerbs der Immobilie dient und unmittelbar an deren Verkäufer ausbezahlt wird; – die sofortige Rückzahlung der Darlehensvaluta verlangt wird; – nationale Rechtsvorschriften vorsehen, dass der Verbraucher im Fall des Widerrufs eines Realkreditvertrags nicht nur die aufgrund dieses Vertrages erhaltenen Beträge zurückzahlen, sondern dem Darlehensgeber auch noch die marktüblichen Zinsen zahlen muss.

In einem Fall, in dem der Verbraucher, wenn das Kreditinstitut seiner Verpflichtung, ihn über sein Widerrufsrecht zu belehren, nachgekommen wäre, es hätte vermeiden können, sich den Risiken auszusetzen, die mit Kapitalanlagen der in den Ausgangsverfahren in Rede stehenden Art verbunden sind, verpflichtet Art. 4 der Richtlinie 85/577 jedoch die Mitgliedstaaten, dafür zu sorgen, dass ihre Rechtsvorschriften die Verbraucher schützen, die es nicht vermeiden konnten, sich solchen Risiken auszusetzen, indem sie Maßnahmen treffen, die verhindern, dass die Verbraucher die Folgen der Verwirklichung dieser Risiken tragen.